Calculer votre capacité d'emprunt immobilier : Simulateur

Découvrez comment estimer votre capacité d’emprunt grâce à notre outil de simulation en ligne, qui vous permet de calculer rapidement combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire et de vos charges. Comprendre votre capacité d’emprunt est essentiel pour concrétiser votre projet immobilier, en tenant compte des facteurs comme le taux d’endettement et la durée du prêt. Apprenez comment optimiser cette capacité pour maximiser votre emprunt.

Comment faire une simulation de capacité d’emprunt avec notre outil ?

Notre simulateur de capacité d'emprunt est simple d’utilisation et gratuit. Il vous suffit d’indiquer :

• Votre salaire net que vous gagnez chaque mois, c’est-à-dire après impôt sur le revenu ;
• Vos charges mensuelles, c’est-à-dire votre loyer ainsi que les crédits que vous remboursez déjà chaque mois ;
• La durée du prêt que vous voulez contracter ;
• Le taux d’intérêt estimatif du prêt : les banques précisent les taux d’intérêt qu’elles pratiquent. Pour vous aider, sachez que nous calculons chaque mois les meilleurs taux d’intérêt pratiqués sur le marché ;
• Le taux d’assurance estimatif moyen estimé selon votre profil.

Vous obtiendrez alors le montant que vous pouvez emprunter.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt correspond à la somme que peut mobiliser un emprunteur pour rembourser son crédit immobilier. D’un côté, ce montant prend en compte toutes les sources de revenus de l’emprunteur, et de l’autre, toutes ses charges.

L’objectif est de trouver un équilibre entre des mensualités de remboursement suffisamment : 

• élevées pour éviter de payer trop d’intérêts et de frais d’assurance ;
• basses pour couvrir largement les dépenses quotidiennes de l’emprunteur avec un reste à vivre suffisant.

Pour trouver cet équilibre, un autre indicateur est utilisé par les organismes de crédit : le taux d’endettement. Il correspond à la part des mensualités de remboursement du crédit par rapport aux revenus de l’emprunteur. Pour que sa situation financière reste confortable, son taux d’endettement doit être inférieur à 35 %. Au-delà de ce pourcentage, l’emprunt est généralement refusé.

Par exemple : un emprunteur dont le revenu net mensuel est de 1 500 € ne pourra pas payer une mensualité d'emprunt supérieure à 525 € (35 % de 1 500 €). Et son reste à vivre sera de 975 €. 

Pourquoi est-il utile de connaître sa capacité d’emprunt ?

Avant de souscrire un prêt immobilier

Calculer sa capacité d’emprunt aide à évaluer la faisabilité de son projet immobilier en l’adaptant à sa situation actuelle. Si vous envisagez de souscrire un emprunt pour financer l’achat de votre logement, la première étape doit être d’identifier la somme que vous pouvez allouer à ce projet. Ensuite, prenez le temps de chercher un bien qui correspond à vos besoins et votre situation financière.

Lorsque vous avez trouvé le logement de vos rêves, vous passez ensuite à l’étape du dossier de financement. Vous êtes moins stressé, car vous êtes parfaitement conscient de la faisabilité de votre projet. Cette posture vous permet de négocier de meilleures modalités de remboursement de votre crédit. En particulier, votre taux d’intérêt qui est l’élément impactant le plus le montant de votre prêt.

Pour emprunter au meilleur taux, comparez les différentes offres proposées par les établissements prêteurs pour trouver la meilleure. Réassurez-moi vous recommande d’utiliser son comparateur en ligne qui est 100 % gratuit. 

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Pendant le remboursement de son emprunt

Connaître sa capacité à emprunter n’est pas utile que pour acheter un logement. Si vous avez souscrit un prêt immobilier, mais que votre situation financière a changé, n’hésitez pas à le recalculer. Si vous avez reçu une somme d’argent inattendue, il est peut-être intéressant de rembourser votre crédit par anticipation ou d’augmenter vos mensualités de prêt immobilier. 

À l’inverse, si vos revenus ont baissé, vous pouvez négocier avec votre organisme prêteur une réduction du montant de vos échéances ou une suspension du remboursement sur une période donnée pour éviter de vous surrendetter. Et si votre situation n’a pas évolué, mais que le marché de l’immobilier est en baisse, c’est peut-être l’occasion de faire racheter son emprunt à un taux et des conditions de remboursement plus avantageux.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Les banques sont parfaitement en mesure de simuler votre capacité à souscrire un prêt immobilier. D’ailleurs, elles le feront lors de l’étude de votre dossier de demande de financement. Cependant, vous avez besoin de connaître cet élément avant même de chercher le logement de vos rêves et de contacter des établissements de crédit. Étant donné le nombre de facteurs influençant votre capacité à emprunter, il est difficile de l’évaluer de votre côté. 

Pour faciliter votre calcul, Réassurez-moi vous propose d’utiliser son simulateur en ligne que nous mettons gratuitement à disposition en haut de cette page. Cet outil est facile à utiliser. N’hésitez pas à comparer plusieurs projets immobiliers pour visualiser leur impact sur votre capacité à emprunter.

Quels facteurs influencent la capacité d’emprunt ?

De nombreux facteurs influencent la capacité d’emprunt immobilier.

Les revenus

Les revenus de l’emprunteur et de l’éventuel co-emprunteur sont le premier facteur qui influence la capacité d'emprunt. Plus les revenus sont élevés, plus cette capacité est importante, sauf si les charges de l’emprunteur sont déjà très élevées.

Voici les différents revenus pris en compte pour calculer sa capacité à emprunter :

• Les salaires ;

• Les revenus fonciers ;

• Les pensions de retraite et alimentaires ;

• Les allocations familiales, de chômage ou pour adulte handicapé ;
• Les primes « sûres » dont le versement est garanti (13^ème mois exemple).

Les charges du foyer

Les charges peuvent correspondre aux mensualités d’un autre crédit en cours de remboursement, au versement d’une rente, d’un loyer, d’une pension alimentaire, des impôts, etc. Ces charges sont à soustraire aux revenus pour calculer le reste à vivre de l’emprunteur. C’est-à-dire l’argent qu’il lui reste pour couvrir les dépenses quotidiennes (électricité, chauffage, nourriture, assurance, scolarité, transports, etc). Pour améliorer votre capacité à emprunter, vous devez réduire vos charges fixes.

L’éventuel apport personnel

Il peut être constitué à partir de vos produits d’épargne, vos placements, vos liquidités ou encore vos donations. Plus votre apport personnel est élevé, moins vous avez besoin d’emprunter. Votre capacité d’emprunt est donc meilleure et vous permet de réduire la durée de votre crédit. Résultats ? Votre prêt immobilier vous coûte moins cher puisque vous payez moins d’intérêts et de frais d’assurance.

Notre conseil : Gardez une partie de votre épargne pour conserver un matelas de sécurité en cas de dépenses inattendues et onéreuses.

Autres facteurs à considérer

• Les modalités de remboursement de votre emprunt. Votre capacité à emprunter peut se jouer sur la négociation de bonnes conditions de remboursement de votre prêt immobilier : 
  
• Le taux d’intérêt. C’est l’élément qui impacte le plus le montant de votre crédit. Plus ce taux est élevé, plus la capacité d’emprunt diminue. Vérifiez si vous êtes éligible au prêt sans intérêt. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un emprunt avec un taux zéro qui réduit fortement le coût total de votre emprunt. Votre capacité à emprunter cette somme s’améliore. 

• La durée de l’emprunt. Plus votre prêt immobilier est long, plus votre capacité d’emprunt augmente. En effet, les mensualités à rembourser seront étalées dans le temps, et donc, moins élevées. L’augmentation de la durée de votre prêt immobilier entraîne celle de son coût, puisque vous paierez davantage de frais d’intérêts et d’assurances emprunteur.

• Le montant des mensualités du crédit. Les mensualités correspondent au remboursement mensuel d’une partie du capital emprunté avec des intérêts et des frais d’assurance. Si votre reste à vivre est insuffisant, vous pouvez réduire le montant de vos mensualités pour améliorer votre taux d’endettement, et donc, votre capacité à emprunter.

Combien je peux emprunter selon mon salaire ?

Le montant que vous pouvez emprunter dépend de vos revenus, donc il résulte forcément de votre salaire. Ainsi, plus vous gagnez d’argent, plus votre capacité d’emprunt augmente.

Voici un ordre d’idée du montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire :

Comment améliorer sa capacité d’emprunt ?

Pour améliorer votre capacité d’emprunt, la première règle à suivre est de réduire vos charges fixes en remboursant vos crédits en cours ou en limitant vos dépenses récurrentes.

Augmenter vos revenus, par exemple en obtenant une promotion ou en cumulant plusieurs sources de revenus, peut également renforcer votre capacité d’emprunt. 

Une autre stratégie consiste à allonger la durée de votre prêt, ce qui réduit les mensualités et augmente le montant total empruntable. 

Enfin, optimiser votre apport personnel et négocier un taux d’intérêt plus bas avec votre banque peut aussi avoir un impact positif sur votre capacité d’emprunt.