Simulation de prêt immobilier

Quand faire une simulation de prêt immobilier ?

Lors d’un projet d’investissement immobilier, il est rare de ne pas avoir à passer par la case « prêt immobilier ». Chaque établissement bancaire fixant son propre taux de crédit (tant qu’il ne dépasse pas le taux d’usure défini chaque année), ceci provoque des écarts certains entre les établissements de prêt. D’où l’importance de réaliser une simulation de crédit immobilier.

En utilisant un simulateur de prêt immobilier en ligne, vous gagnez du temps mais surtout de l’argent. Sur 20 ans d'emprunt, même une faible différence de taux peut engendrer des économies considérables !

En effet, le remboursement d’un emprunt immobilier se fait sur une durée assez longue, et qui tend d’ailleurs à se rallonger ces dernières années, la moyenne dépassant aujourd’hui 20 ans. Il faut donc définir la mensualité de votre prêt immobilier afin de vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet.

Réaliser une simulation de prêt immobilier vous permet également de déterminer votre capacité d'emprunt, c’est-à-dire le montant du prêt qui peut vous être octroyé. Vous renseignez alors dans la calculette de simulation de prêt immobilier le montant de la mensualité que vous souhaitez rembourser, et vous obtiendrez le montant de votre potentiel emprunt. Cela vous permettra donc de voir quel budget vous pouvez avoir pour commencer vos recherches.

En clair, réaliser une simulation avant votre achat immobilier vous permettra d’anticiper votre projet correctement, tant pour déterminer votre mensualité de crédit immobilier que votre capacité d'emprunt, et ainsi de cibler d’avantage la recherche de votre futur bien immobilier.

Notre simulateur de crédit immobilier utilise la technologie unique de l’ECR Open Data, qui se base tous les mois sur l’analyse de plus de 10 000 offres de prêts déposées sur notre site, et actualisée en temps réel. Ainsi, vous pourrez savoir quels sont les taux actuels les plus attractifs et ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour en bénéficier.

Exemple : pour un prêt de 200 000 € à un taux de 1,5 % sur 20 ans, le coût total des intérêts est de 31 620 €, ce qui représente presque 16 % du montant emprunté. Négocier votre taux d’intérêt est donc essentiel afin de contracter le meilleur crédit.

Comment calculer une mensualité de prêt immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, le montant emprunté dépendra avant tout de votre apport personnel. Ce dernier permettra d’abaisser le montant final de votre prêt. Ensuite, selon votre projet immobilier, d’autres frais seront à ajouter comme le montant des travaux.

Pour utiliser notre calculatrice de prêt immobilier, indiquez le montant du prêt immobilier que vous avez estimé et la durée d'emprunt souhaitée. Vous obtiendrez alors votre mensualité de prêt.

Notre simulateur de prêt immobilier gratuit va adapter le taux d’intérêt et le taux d’assurance emprunteur selon les informations que vous aurez renseigné. Cette estimation sera ensuite affinée en remplissant un formulaire plus complet.

Quels critères font varier le taux d'emprunt immobilier ?

Votre taux d’intérêt bancaire et votre taux d’assurance emprunteur dépendent du montant et de la durée de votre emprunt, mais aussi de votre profil. Voici les critères pris en compte :

1️⃣ Votre situation professionnelle : si vous êtes en CDI, votre banque vous prêtera plus facilement, et à un taux compétitif, car votre situation sera perçue comme sécurisante face aux risques de perte d'emploi ou d’incapacité à rembourser l'emprunt. En tant qu’auto-entrepreneur demandant un prêt, il faudra généralement monter un dossier plus solide pour accéder à un taux compétitif ;

2️⃣ Vos revenus : plus vos revenus (salaires, fonciers, locatifs…) sont élevés, plus vous pouvez obtenir des mensualités de remboursement importantes afin d'emprunter sur une durée réduite. Cela vous permettra aussi d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant. Sachez que vos mensualités ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets ;

3️⃣ Votre apport personnel : plus il est important, plus vous pouvez négocier votre taux d’intérêt. Un apport personnel élevé représente une sécurité complémentaire pour la banque. Sachez que la simulation de prêt immobilier peut être faite avec apport, mais aussi sans apport. Cela vous permettra de juger la différence de taux d’intérêt entre ces deux situations.

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Qu’est-ce que le TAEG dans un prêt immobilier ?

Désormais, les banques ont l’obligation d’indiquer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) sur toutes les offres de prêt qu’elles peuvent vous faire. Ce taux vous donne le coût total du crédit, incluant le montant total des intérêts, de l’assurance et des frais de dossier.

Quelles sont les informations nécessaires à un emprunt immobilier ?

Lorsque vous faites une demande de crédit immobilier auprès d’une banque, vous devez transmettre certaines informations sur :

• Votre mode de financement du bien.
• Le montant de votre apport (bien qu’il soit possible de réaliser un prêt immobilier sans apport).
• La destination du bien : location résidence principale, secondaire…
• Votre capacité à rembourser l'emprunt.

La banque étudie ensuite votre demande pour s’assurer de votre capacité à rembourser votre crédit et à payer vos mensualités. En fonction de vos revenus nets (salaires, revenus fonciers, locatifs, etc.), elle détermine vos mensualités maximales, sachant que la part de vos remboursements mensuels ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus net.

Votre apport personnel a également un impact sur votre emprunt. En effet, la banque vous prêtera plus facilement de l’argent si vous avez un apport personnel élevé. Si la valeur de votre bien baisse vous devrez davantage d’argent à la banque en cas de revente du bien. Votre apport personnel est ainsi une sécurité complémentaire pour la banque qui diminuera le montant à rembourser en plus du prêt si vous faites une moins-value lors de la revente du bien.

Comment obtenir la meilleure mensualité de prêt ?

Afin de fixer le montant de vos mensualités de remboursement, il est important de bien définir la durée moyenne de votre prêt immobilier. Plus la durée de remboursement de votre emprunt est longue, moins le montant de vos mensualités sera élevé. À l’inverse, vos mensualités seront plus faibles en allongeant la durée, mais le coût des intérêts et de l’assurance emprunteur sera alors plus important.

• Le montant des intérêts : les intérêts de votre emprunt correspondent à la rémunération de la banque, qui se protège en cas non-remboursement. En augmentant la durée de l’emprunt, vous augmentez votre risque de défaillance. D’une part, vous paierez des intérêts sur une plus longue période, et d’autre part le taux d’intérêt sera plus élevé.

• Le coût de votre assurance emprunteur : il augmente en fonction de la durée de remboursement du crédit, mais aussi en fonction de votre situation personnelle (fumeur ou non, pratique de sport à risque, maladie), et de l’assureur auprès duquel vous souscrivez cette assurance de prêt. N’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence en réalisant des simulations d’assurance de prêt immobilier. Cela vous aidera à voir les taux d’intérêt sur le marché et à trouver le meilleur.

Notre simulateur vous propose un taux moyen calculé à partir des 10 000 offres de prêt étudiées chaque mois par nos équipes. Ainsi, nous vous indiquons le meilleur taux disponible pour une demande de crédit immobilier auprès d’une banque conseillée. Les taux sont actualisés en temps réel. Vous pouvez aussi comparer les taux proposés selon votre âge, le montant emprunté et la durée souhaitée. En fonction de votre projet, vous trouverez le TAEG, le taux d’intérêt, les frais de dossiers et le coût de l’assurance emprunteur.

Le meilleur taux pour votre prêt immobilier en 2024

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Pour plus de détails, retrouvez l’ensemble des organismes prêteurs (BNP Paribas, Crédit Mutuel, Société Générale, Caisse d’Épargne, Banque Populaire, Banque Postale, Boursorama, ETC.) sur notre page dédiée aux banques de prêt immobilier. Vous retrouverez tous nos conseils, nos guides, notre avis et les services qu’elles proposent pour effectuer un prêt immobilier.

Une simulation de prêt est en général valable pendant 15 jours. L’offre de prêt qui vous est faite doit rester la même si vous l’acceptez avant la fin de ce délai.

Quel est le montant minimum d’un prêt immobilier ?

En règle générale, le montant minimum d’un crédit immobilier s’établit à 50 000 €. Au-dessous de ce seuil, il sera préférable d’opter pour un crédit personnel, ceci afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque. Certaines banques vont financer parfois jusqu’à 110% de votre achat immobilier pour couvrir les frais de notaire entre autres. Bien entendu tout cela dépendra de votre profil. Le remboursement doit, aux yeux de la banque, représenter au maximum un tiers de votre revenu.

En ce qui concerne la durée d’un crédit immobilier, celle-ci peut varier. Elle peut être très courte (5 ans), jusqu’à beaucoup plus longue (25 ans). La durée optimale reste celle rendant votre remboursement le plus « acceptable » par votre budget. Plus la durée d’emprunt est longue, plus vous aurez d’intérêts à payer.

Quelles sont les étapes d’un prêt immobilier ?

Si vous avez déjà un prêt immobilier, vous pouvez aussi faire baisser le taux d’intérêt ou celui de l’assurance vis à vis de votre banque. Vous avez 2 choix pour faire des économies :

• changer de banque en faisant un rachat de crédit ;
• renégocier votre assurance de prêt immobilier.

Compromis ou promesse de vente :

Il s’agit du contrat d’accord de vente du bien immobilier entre l’acheteur et le vendeur, qui les engage à procéder à la vente. Ce contrat est souvent signé en agence immobilière, ou chez le notaire s’il s’agit d’une vente entre particuliers. Il fixe le prix du bien immobilier ainsi que les délais. Il donne également lieu au versement d’un acompte, appelé « séquestre », dont le montant s’établit en général entre 5 et 10% du prix total. Cependant, ce n’est pas le vendeur qui perçoit ce montant, mais le notaire, qui le conserve jusqu’à la signature définitive de l’acte de vente.

De plus, en tant qu’acheteur particulier (le vendeur ne bénéficie pas de ce droit), vous disposez d’un délai de 10 jours de rétractation à compter du lendemain de la signature : si vous deviez finalement renoncer à l’achat du bien sous ce délai, il vous suffit pour cela de communiquer votre décision auprès du vendeur par courrier recommandé. La loi Alur impose au vendeur d’un appartement situé en copropriété, d’annexer au compromis de vente ou de remettre à l’acheteur préalablement à la signature de ce compromis, un ensemble de documents pour informer l’acheteur sur l’organisation et la situation financière de la copropriété (que le vendeur possède déjà ou qu’il doit demander au syndic) :

Demande de prêt immobilier à une banque

À présent, le compte à rebours est enclenché. Vous devez faire une demande de prêt auprès d’une banque dans les 45 jours. Constituez un dossier le plus complet possible pour éviter toute perte de temps. Ce dossier comporte les mêmes documents quelle que soit la banque où vous le déposez. Une fois terminé, déposez-le dans plusieurs banques, ceci afin de pouvoir comparer les tarifs.

Le dossier complet d’une demande de crédit immobilier comprend :

• un justificatif d’identité ;

• un justification de votre situation familiale : livret de famille ou de mariage ;

• un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois ;

• vos 3 dernières fiches de salaire ;

• vos 3 derniers relevés de compte ;

• vos 2 derniers avis d’imposition ;

• un justificatif d’apport personnel : au moins 10 % du prix du bien est conseillé afin de couvrir les frais de notaire lors de l’acte de vente ;

• un résumé de vos prêts en cours, si vous en avez, afin de calculer votre taux d’endettement ;

• un document résumant vos placements en cours (facultatif).

Vous pouvez consulter nos fiches sur toutes les banques de prêt immobilier (SG, BNP, Crédit Mutuel, Banque Postale…) qui détaille les pièces à fournir pour votre dossier avec des conseils personnalisés en fonction de la banque prêteuse.

Accord de principe d’une banque

Les banques s’accordent un certain délai d’acceptation avant de vous communiquer leur réponse. Si plusieurs banques vous communiquent une réponse positive, c’est à vous de choisir celle que vous préférez. Durant cette phase, votre banque peut vous demander des pièces justificatives supplémentaires, en fonction du type de prêt que vous demandez.

Il n’est pas rare de voir des emprunteurs pris de panique au bout du fameux délai de 45 jours en raison d’une absence de réponse de la part de leur banque. N’hésitez pas à relancer votre conseiller bancaire le plus souvent possible si vous commencez à trouver le temps long !

Une fois que vous avez accepté l’offre d’une banque, celle-ci peut demander à ce que vous ouvriez un compte chez elle en contrepartie. Ce n’est pas obligatoire, mais a priori, elle peut retirer son offre si vous ne le faites pas. Cependant, tout se négocie : vous pouvez par exemple refuser d’ouvrir un compte mais proposer en contrepartie de contracter votre future assurance habitation chez elle…

Offre de prêt immobilier

Cette phase confirme l’accord de principe mais est obligatoire pour la banque. Elle doit vous envoyer le dossier par voie postale. Cette offre de prêt doit obligatoirement inclure :

• l’identité de la banque prêteuse et celle de l’emprunteur ;

• la nature et l’objet du prêt immobilier ;

• la date à laquelle les fonds seront disponibles ;

• le montant et le coût total du crédit (TAEG) via un tableau d’amortissement ;

• le montant des frais d’étude à verser au prêteur en cas de non conclusion de la vente ;

• la durée de validité de l’offre : habituellement 30 jours à compter de la date de réception de l’offre ;

• le délai minimal de réflexion : vous avez au moins 10 jours avant de pouvoir donner votre réponse ;

• la condition d’acceptation : renvoyez l’offre signée à la banque pour signifier votre acceptation ;

• l’assurance emprunteur immobilier qui va couvrir votre emprunt : rendue obligatoire par les banquiers.

Une fois l’offre de la banque reçue, c’est le moment (si vous le souhaitez) de mettre en concurrence sa proposition d’assurance avec celles du marché. La délégation d’assurance emprunteur (le fait de choisir une assurance indépendante), vous coûtera presque toujours moins cher pour des garanties, a minima, équivalentes.

Signature de l’acte de vente chez le notaire

Environ 45 jours après la signature de votre offre de prêt et donc environ 3 mois après la signature du compromis de vente, vous recevrez une convocation : il est temps de vous rendre chez le notaire avec le vendeur et de signer l’acte de vente, qui confirme le compromis de vente. Les émoluments du notaire ont été intégrés à votre crédit immobilier, ainsi il n’est pas nécessaire de devoir ressortir son chéquier. Dès la fin de ce rendez-vous, vous êtes en possession des clés !

Vous ne recevrez que quelques semaines plus tard votre titre de propriété, le temps pour les services du cadastre d’enregistrer le changement de propriétaire. Un mois après la signature de l’acte de vente, le remboursement de votre prêt immobilier débute. Il faudra alors bien penser à prendre une assurance habitation pour votre nouveau bien immobilier.