Comment faire un investissement locatif intelligent ?

Vous souhaitez faire un investissement locatif rentable ? L’acquisition d’un bien immobilier dans l’optique de le louer est un investissement immobilier malin et avantageux. Que cela soit pour accroître son patrimoine, obtenir des revenus supplémentaires, profiter d’avantages fiscaux ou encore anticiper sa retraite, l’investissement locatif est un projet rentable qu’il convient de préparer au mieux afin d’obtenir le meilleur rendement. Quels avantages ? Comment s’y prendre ? Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ? Quels types d’investissements ? Nos experts répondent à toutes les questions, que vous vous les soyez posées ou non !

Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier locatif ?

L’investissement locatif permet avant tout de se constituer un patrimoine. Devenir propriétaire apparaît en général comme un objectif de vie et une preuve de sa réussite. Se constituer un patrimoine immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, c’est se donner la possibilité d’avoir un logement éventuel pour plus tard, mais également de le léguer à ses héritiers en tant que patrimoine familial.

Le rendement d’un investissement immobilier locatif peut être meilleur que celui des autres produits d’épargne traditionnels. En effet, l’investissement immobilier est devenu une valeur refuge vis-à-vis de l’épargne traditionnelle, dont les taux proposés par les banques ont considérablement diminué. 

Cet investissement apporte une sécurité financière. Le paiement des loyers par le(s) locataire(s) apparaît comme un revenu complémentaire susceptible à la fois d’améliorer votre budget présent et d’épargner pour l’avenir.

L’investissement locatif peut être rentable car il permet également de profiter d’une fiscalité avantageuse. La loi Pinel et la loi Denormandie, notamment, proposent des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Nos 10 conseils pour bien réussir son investissement locatif

• Conseil n°1 : assurez-vous d’avoir un revenu suffisant

C’est la question principale que vous devez vous poser. Disposez-vous de revenus suffisants pour faire face à toutes vos dépenses ? Dans ce calcul, il convient de prendre en compte le loyer de votre résidence principale ou bien un remboursement de crédit immobilier, ainsi que votre budget mensuel global pour vivre. Voyez alors si vous pouvez y ajouter un nouveau crédit à rembourser.

Par ailleurs, vos revenus fixes seront pris en considération par les banques dans le cadre du calcul de votre capacité d'emprunt. Assurez-vous donc dès le début que votre projet est réalisable compte tenu de votre situation financière. Pour cela, vous pouvez faire des simulations auprès d’un ou deux organismes bancaires afin de connaître votre capacité d’emprunt et définir votre budget. 

• Conseil n°2 : faites une étude de marché et un ciblage

Avant de déterminer quel bien vous allez acheter, imaginez un profil type de locataire pour ce logement (âge, situation personnelle et professionnelle…). Ainsi, vous pourrez réaliser l’investissement le plus rentable et le moins risqué. De la même manière, intéressez-vous à l’offre et à la demande locative dans différentes villes. Par exemple, les villes étudiantes apparaissent comme rentables en termes d’investissement locatif, car il y aura une forte demande pour certains biens, notamment les studios.

• Conseil n°3 : prenez les prix en considération

Pour faire un bon investissement immobilier, il s’agit de passer du temps à comparer les différents biens et leurs prix afin de choisir le meilleur rapport qualité/prix. De la même manière, renseignez-vous sur ce que cet investissement locatif pourra vous rapporter au maximum.

• Conseil n°4 : neuf ou ancien ? posez-vous la question

Il n’y a pas de bonne réponse, tout dépend de vos préférences et de votre stratégie globale.

L’immobilier ancien apparaît comme une valeur sûre et concrète. De plus, les prix sont en général inférieurs dans l’ancien, ce qui donne la possibilité de faire des travaux et donc d’augmenter la valeur du bien. Mais également de faire du déficit foncier et donc de réduire vos impôts.

Les logements neufs ont également des atouts. Ils sont construits selon les normes techniques et énergétiques, et permettent des avantages fiscaux. 

• Conseil n°5 : calculez le taux de rentabilité

Lors d’un investissement locatif, c’est la rentabilité de cet investissement qui importe réellement. Pour vérifier que votre investissement locatif sera rentable, il s’agit de calculer son taux de rentabilité. Attention cependant à faire la différence entre le taux de rentabilité brut, qui revient à calculer le ratio prix/loyer, et le taux de rentabilité net, qui va déduire dans le détail toutes les charges liées à votre investissement. Le taux de rentabilité brut se calcule donc plus rapidement mais ne vous donne qu’une première idée de la rentabilité de votre investissement. Retrouvez nos conseils pour maximiser vos investissements locatifs.

En revanche, il ne faut pas croire que plus le taux de rentabilité brut est élevé, plus votre investissement vous rapportera. Il est préférable de privilégier un loyer moins élevé mais qui vous assurera des locataires fidèles et honnêtes, plutôt que de miser sur un loyer trop élevé dans le but d’augmenter le taux de rentabilité. De la même manière, il est préférable d’acheter un bien plus cher mais qui ne nécessitera pas de travaux.

• Conseil n°6 : choisissez au mieux votre type de gestion du bien

Il ne faut pas oublier l’ensemble des démarches que vous devrez effectuer lorsque vous aurez un ou plusieurs locataire(s). Deux possibilités s’offrent à vous : la gestion par vous-même de votre logement et de la recherche de locataires ou bien la délégation de la gestion de votre logement à un professionnel, c’est ce qu’on appelle la gestion locative.

La première possibilité est plus économique mais très chronophage, tandis que la deuxième permet une gestion clé en main. À vous de faire la liste des avantages et des inconvénients selon vos préférences. 

• Conseil n°7 : posez-vous la question du type d’investissement et de la fiscalité

L’investissement locatif est rentable parce qu’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux, en fonction du bien acheté. Il est en effet possible de défiscaliser une partie des revenus fonciers. Il faut toutefois que le logement correspondent aux critères définis par le gouvernement. Selon votre situation et le bien que vous aurez choisi, vous aurez le choix entre la loi Pinel, le dispositif Denormandie, le dispositif Loc’Avantages, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard ou encore le statut Loueur meublé non professionnel (LMNP).

• Conseil n°8 : choisissez au mieux votre type de financement

Pour un investissement locatif, il ne faut pas réfléchir en termes de goût mais en termes de faisabilité et de rentabilité. Avant de choisir un bien ou même de faire une offre, il s’agit de vérifier votre capacité d’emprunt bancaire. Ainsi, vous pourrez faire le meilleur choix et même tenter de négocier le prix du bien en fonction de ce montant. De la même manière, réfléchissez au nombre d’années que vous mettrez à rembourser cet emprunt pour choisir au mieux votre bien en fonction de son prix. Pour choisir le bon financement, renseignez-vous sur tous les critères d’emprunt et sur les conditions plus ou moins strictes des banques. 

• Conseil n°9 : passez par un courtier pour le dossier de demande de prêt

Si vous ne savez pas par où commencer ou que vous n’êtes pas à l’aise avec ça, vous aurez tout intérêt à passer par un courtier immobilier qui s’y connaîtra réellement en financement bancaire. En plus de gagner du temps, vous serez conseillé au mieux pour obtenir les meilleurs taux immobiliers et la meilleure assurance emprunteur.

• Conseil n°10 : prenez une garantie loyers impayés

Quand vous aurez enfin choisi et acheté votre bien immobilier, n’oubliez pas de sécuriser vos revenus avec une Garantie Loyers Impayés (GLI). En cas de non-paiement des loyers par le(s) locataire(s), cette garantie engage l’assureur à rembourser les sommes en question. Pour choisir votre garantie, vous pouvez également comparer toutes les offres existantes sur le marché.

Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?

L’investissement locatif clé en main est une solution complète proposée aux investisseurs immobiliers, qui permet de déléguer une grande partie des étapes du processus d’investissement. Ce concept inclut notamment la recherche du bien immobilier en fonction des objectifs de rendement de l’investisseur, l’acquisition, le financement, ainsi que la gestion locative. L’objectif est de faciliter l’accès à l’investissement immobilier en minimisant les efforts et les connaissances nécessaires pour l’acquéreur. L’investisseur n’a ainsi pas à se soucier des démarches complexes ou de la gestion quotidienne de la location, ce qui peut être particulièrement utile pour les personnes manquant de temps, d’expertise, ou encore qui souhaitent investir depuis l’étranger. On peut prendre comme exemple l’investissement locatif clé en main par Maslow. Cette plateforme propose un processus d’investissement locatif 100% en ligne de la sélection du bien jusqu’à la gestion locative. Pour guider les personnes intéressées, la plateforme propose notamment un score de notation qui évalue la rentabilité et le potentiel d’un bien immobilier. Ce score prend en compte plusieurs critères, tels que l'emplacement, la demande locative et la qualité du bien. 

Vous l’aurez compris, l’investissement locatif clé en main se distingue par sa simplicité et son efficacité, offrant aux investisseurs un accompagnement complet et une aide à la prise de décision. Avec l’évolution des technologies et des services dédiés à l’immobilier, cette approche pourrait devenir une solution incontournable à l’avenir, pour ceux cherchant à investir de manière sereine et optimisée, sans y consacrer un temps considérable.

Comment calculer la rentabilité de son investissement immobilier dans le but de le louer ?

La rentabilité de l’investissement locatif correspond au profit que l’on en fait par rapport à son financement. Comme précisé dans le conseil n°5 ci-dessus, il est important de s’assurer que le taux de rentabilité brut est correct, mais pas excessif.

Pour calculer le taux de rentabilité net, il faut déduire les charges locatives non récupérables, les dépenses pour gros travaux, la taxe foncière sur les propriétés bâties, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt. C’est un calcul plus long et complexe, mais plus pertinent. 

Pour se faire une idée encore plus complète, il faut calculer la rentabilité nette-nette, qui correspond à la rentabilité nette à laquelle on ajoute les éventuels avantages fiscaux.

En général, un calcul du taux de rentabilité brut suffit pour se faire un ordre d’idée de la rentabilité de l’investissement.

Le taux de rentabilité brut d’un investissement locatif varie généralement de 2 % à 8 %. Un bon taux de rentabilité se situe entre 4 % et 8 %.

L’investissement immobilier dans le but de louer : avec ou sans apport ?

Le fait de verser un apport lors d’un achat immobilier permet de rassurer les banques. Elles doivent en effet s’assurer de votre capacité à rembourser votre crédit immobilier.

Un apport peut également être demandé afin de payer les frais annexes (frais de dossier, frais de notaire, frais d’agence immobilière). C’est une garantie pour les banques d’éviter toute perte dans le cas où un client ne pourrait plus rembourser son crédit.

Il est bien évidemment possible d’investir dans le locatif sans fournir d’apport. Cela peut en effet dépendre du profil du client.

Comment réduire ses impôts grâce à son investissement locatif ?

Les loyers que vous percevrez grâce à votre investissement locatif correspondront à des revenus fonciers, ce qui augmentera votre imposition. Il existe cependant des solutions fiscales avantageuses pour réduire ces impôts.

La loi Pinel vous permet de réduire l’impôt en fonction de la durée de location et du montant de votre projet immobilier. La réduction se calcule sur ce montant, qui est plafonné à 300 000 €. Elle est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour un engagement de location de 9 ans et de 21 % pour un engagement de location de 12 ans.

Voici les conditions à remplir pour profiter de cette loi Pinel : 

• Acheter un bien neuf ou en VEFA, ou bien transformer un local en habitation ;
• Faire du logement la résidence principale du ou des locataire(s) ;
• Respecter des plafonds de ressources pour les locataires ;
• Respecter des plafonds de loyer ;
• Respecter un niveau de performance énergétique minimal ;
• Investir dans un zone éligible (A, Abis ou B1).

La loi Denormandie correspond à la loi Pinel, mais dans l’ancien. Il s’agit de la même réduction d’impôts. Toutefois, pour avoir droit à une réduction d’impôts grâce à cette loi, il faut effectuer des travaux de rénovation à hauteur de 25 % (au minimum) du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique de 20 % pour les logements collectifs et de 30 % pour les logements individuels.

L’Agence national de l’habitat propose le dispositif Loc’Avantages. Il s’agit d’une réduction d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif. Cette réduction est calculée en fonction du montant du loyer. La réduction est ensuite calculée différemment en fonction de l’aide ou non de l’intermédiation locative. 

Voici les conditions à remplir : 

• Vérifier que les ressources des locataires sont inférieures aux plafonds établis par l’Anah ;
• Louer un bien non meublé pendant 6 ans (au minimum) ;
• Louer en tant que résidence principale ;
• Le locataire ne peut être un membre de votre famille ;
• Ne pas louer un logement classé F ou G.

Dans le cadre d’une location meublée, il est possible de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut permet de choisir entre deux types de fiscalité : le « micro-BIC », qui fait bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus fonciers, ou bien le « réel », qui permet de déduire vos charges de vos revenus locatifs.