Comment investir dans les meilleures SCPI ?

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également appelée « pierre-papier », permet de pouvoir investir dans l’immobilier avec un budget limité. Cela vous permet ainsi de diversifier vos placements, avec un rendement intéressant, sans vous soucier de la gestion. Mais ce placement n’est pas sans risque. Comment investir dans une SCPI ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Nos experts répondent à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Vous aviez envie de diversifier votre patrimoine et vous avez donc pris rendez-vous avec votre banquier, ou avec un cabinet en gestion de patrimoine. Lors de ce rendez-vous, le conseiller vous a alors parlé d’achat de parts de SCPI. En effet, investir dans une SCPI présente des avantages non-négligeables.

Quelle est la définition d’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société non-cotée en bourse, qui collecte des fonds venant d’investisseurs, majoritairement des particuliers, notamment en faisant des appels publics à l’épargne. En échange, la SCPI met à disposition de ces investisseurs des parts sociales.

Le seul objectif d’une SCPI est donc de collecter de l’argent afin d’investir dans l’immobilier. Elle va ensuite gérer elle-même ce patrimoine immobilier destiné à la location. Une SCPI fait ainsi partie da la famille des Fonds ou Organismes de Placements Collectifs (FPC / OPC).

Il existe deux types de SCPI :

• Les SCPI dites d’entreprise. Ce genre de SCPI détient un patrimoine immobilier professionnel, commercial, à savoir ; des bureaux, entrepôts, magasins, résidences hôtelières ou encore des EHPAD. L’objectif principal de ces SCPI est la distribution d’un revenu régulier.

• Les SCPI dites d’habitation, appelées aussi SCPI « fiscales ». Elles détiennent un patrimoine immobilier à usage d’habitation, s’inscrivant parfois dans des dispositifs fiscaux permettant de bénéficier d’économies d’impôts.

Comment fonctionne une SCPI ?

Au départ une société de gestion va créer et gérer une SCPI. Le fonctionnement d’une SCPI se déroule ensuite en plusieurs étapes :

1️⃣ La société de gestion va vendre les parts de la SCPI, soit directement auprès des investisseurs, soit auprès d’intermédiaires de vente tels que les banques ou les conseillers indépendants ;

2️⃣ L’épargnant va ensuite souscrire des parts de SCPI en fonction de son budget ;

3️⃣ Avec l’argent collecté, la société de gestion va acheter des biens immobiliers et en assurer la gestion ;

4️⃣ La SCPI va alors redistribuer des loyers aux épargnants sous forme de dividendes, au prorata de la quote-part détenue, et après déduction des frais (recherche de locataires, état des lieux, charges de copropriété, travaux, etc.) ;

5️⃣ Enfin, si l’épargnant le souhaite, et dès lors que la société de gestion aura remis en vente des parts sur le marché, alors il pourra à nouveau investir.

Quels sont les frais d’une SCPI ?

Il existe deux types de frais prélevés par les sociétés de gestion lorsque vous décidez d’investir dans une SCPI :

• Les frais de souscription, qui d’ailleurs sont prélevés lors de la vente des parts de SCPI et non lors de l’achat. Ces frais sont compris entre 7,5 et 11% ;

• Les frais de gestion, qui sont directement prélevés sur les loyers que la société de gestion perçoit, avant qu’elle ne reverse les dividendes aux investisseurs. C’est d’ailleurs pour cette raison que les rendements des SCPI sont indiqués comme étant « net de frais de gestion ». Ces frais de gestion sont quant à eux, en moyenne, autour de 12%.

Comment investir dans une SCPI ?

Investir dans des parts de SCPI est donc un moyen de se constituer un patrimoine immobilier, mais aussi d’avoir un revenu complémentaire. Les SCPI ont ainsi plusieurs avantages ; tout est géré par la société de gestion, les rendements sont attractifs et il existe plusieurs modes de souscription.

En effet, il est possible de financer des parts de SCPI par divers moyens, ce qui permet à l’investisseur de choisir le montage le plus pertinent en fonction de ses besoins et de son patrimoine.

Acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

Dans un contrat d’assurance-vie il existe les fonds euros, garantis par les banques mais avec un rendement assez faible, et les fonds en unités de compte, parmi lesquels figurent les SCPI. Un épargnant peut donc diversifier son contrat d’assurance-vie en achetant des parts de SCPI, offrant un rendement plus avantageux, mais attention c’est aussi un investissement plus risqué.

Il existe donc plusieurs avantages à investir en SCPI à travers un contrat d’assurance vie :

• Le prix de souscription est réduit par rapport à un achat « en direct » : entre 2,5 et 5% de décote. Le montant minimum de souscription est également, dans la majorité des cas, inférieur à un achat hors assurance-vie. Ce qui permet donc une accessibilité à un plus grand nombre ;

• Un rendement du contrat d’assurance-vie plus intéressant. En effet, les parts de SCPI vont venir booster ce rendement avec une moyenne de 4% de taux de rendement. Ceci s’explique par le rendement locatif provenant des loyers versés aux investisseurs, et par la suite la plus-value potentielle lors de la sortie grâce à l’augmentation du prix des parts ;

• Une fiscalité avantageuse car les parts de SCPI seront soumises à la fiscalité de l’assurance-vie et non plus à celle des revenus fonciers et plus-values immobilières.

Concrètement, les avantages fiscaux à détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie sont :

• Aucune fiscalité sur les gains générés par une SCPI, sauf en cas de rachat total ou partiel ;
• Une fiscalité à la sortie réduite selon la date d’ouverture du contrat d’assurance-vie. En effet, après 8 ans, le titulaire du contrat bénéficiera d’un abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple), ainsi qu’une imposition à un taux forfaitaire réduit de 7,5% pour les premiers 150 000 € sortis (puis 12,8% au-delà).

Acheter des SCPI au comptant

Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI au comptant si l’investisseur dispose d’un capital disponible suffisant. L’avantage de payer cash des parts de SCPI est que la perception de revenus complémentaires est immédiate.

En revanche, c’est un moyen d’investir qui peut vite être désavantageux selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur. En effet, les revenus des SCPI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu, puisqu’il s’agit de revenus fonciers, mais aussi aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Il peut être alors préférable d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie ou en achetant à crédit.

Acheter des SCPI à crédit

Il est également possible d’investir dans des parts de SCPI via un crédit afin de bénéficier d’un effet de levier puisque le rendement des SCPI est supérieur aux taux d’intérêt actuellement bas.

De plus, les revenus de la SCPI vont permettre de rembourser tout ou partie de l’échéance de crédit. L'emprunt a également un intérêt fiscal puisqu’il est possible de déduire des revenus fonciers une partie des frais :

• les frais de dossier
• les intérêts d'emprunt
• l’assurance emprunteur

L’achat à crédit d’une SCPI peut dont être intéressante pour une personne qui n’a pas le capital disponible mais également pour une personne avec une TMI élevée et qui veut faire de la défiscalisation.

Acheter des SCPI en démembrement

Le démembrement en SCPI se caractérise par la division de la pleine propriété en usufruit d’un côté et en nue-propriété de l’autre. Le principe est le même que pour de l’immobilier « classique », à savoir :

• l’usufruit donne droit au détenteur (l’usufruitier) à une jouissance directe ou indirecte des parts de SCPI, c’est-à-dire que c’est lui qui va percevoir les loyers ;
• la nue-propriété permet au nu-propriétaire de rester le seul véritable détenteur des SCPI et ce dernier deviendra plein-propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

Il existe deux possibilités de démembrement :

• un démembrement temporaire qui peut être compris entre 3 et 20 ans ;
• un démembrement viager qui prendra fin au décès de l’usufruitier.

L’usufruitier qui achète des parts de SCPI en démembrement a un objectif patrimonial différent du nu-propriétaire, mais qui peuvent être complémentaires :

• Le nu-propriétaire en SCPI ne touche aucun revenu pendant la durée du démembrement, mais il n’est ainsi pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ni à l’impôt sur le revenu. Une personne qui va vouloir investir dans des parts de SCPI en nue-propriété est en fait une personne qui est fortement imposée et qui n’a pas besoin de revenus complémentaires. L’avantage principale de cet investissement est donc de pouvoir réduire ses impôts.

• L’usufruitier, quant à lui, a pour objectif d’avoir des revenus complémentaires mais ayant un taux d’imposition faible, ou un déficit foncier non imputé, il ne sera alors pas taxé, ou très peu, sur ces nouveaux revenus fonciers.

SCPI et défiscalisation : comment faire des économies ?

Il est possible de défiscaliser grâce aux SCPI dites fiscales. Elles permettent à tout investisseur de pouvoir choisir le dispositif de défiscalisation qui correspondra le mieux à ses attentes.

Il existe 4 types de SCPI de défiscalisation :

1️⃣ Les SCPI Pinel. Ces SCI permettent d’investir dans le dispositif fiscal du même nom, et ainsi investir dans :

• Des immeubles anciens à vocation de réhabilitation afin de répondre aux normes réglementaires
• Des immeubles de bureaux à transformer en logement
• Des bien neufs ou en VEFA

L’avantage fiscal est donc le même que lorsqu’un investisseur veut acheter un bien directement en Pinel :

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction est de 12 % du montant investi dans la limite de 36 000 euros ;
• Pour un engagement de 9 ans, la réduction est de 18 % du montant investi dans la limite de 54 000 euros ;
• Pour un engagement de 12 ans, la réduction est de 21 % du montant investi dans la limite de 63 000 euros.

Il existe un avantage important à acheter des parts de SCPI en Pinel, plutôt que d’investir dans un projet immobilier en direct : la souscription de parts de SCPI Pinel permet de bénéficier de la réduction d’impôt dès l’année de souscription des parts.

2️⃣ Les SCPI de déficit foncier. Elles ont pour objectif d’acquérir des immeubles à rénover, qui seront ensuite loués. Les travaux seront ainsi déduits des revenus fonciers.

Le déficit foncier est autorisé dans la limite de 10 700 € annuel, mais s’il reste une part déductible elle pourra être reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

3️⃣ Les SCPI Malraux. Elles ont pour but d’inciter à la réhabilitation d’immeubles anciens. Grâce à ce dispositif, il est possible d’obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 30 % si vous détenez ces parts pendant 9 ans.

Attention, la réduction d’impôt de 30 % n’est valable que sur la quote-part des travaux réalisés.

4️⃣ Les SCPI de Monuments historiques. Les SCPI de cette catégorie ont pour objet l’acquisition d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques et devant faire l’objet de travaux de rénovation.

Là aussi, la déduction fiscale s’applique que la quote-part des travaux réalisés par la SCPI sur les bien acquis. Enfin, l’excès de déficit peut être reporté sur les 6 années suivantes.

Pour bénéficier d’avantages fiscaux, et donc de réduction d’impôts, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts. Ils vous apporteront des conseils personnalisés selon votre profil et vos envies. Rien de plus simple pour faire des économies !

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Investir en SCPI ou en immobilier locatif : que choisir ?

Les investisseurs se posent souvent la question de savoir s’il est plus intéressant d’investir dans un bien immobilier locatif en direct ou d’investir dans des parts de SCPI. Pour faire votre choix il y a plusieurs paramètres à prendre en compte. Nos experts vous les détaillent dans ce tableau :

On constate donc que les SCPI, basées sur un marché plus porteur (celui de l’immobilier professionnel), ont un rapport locatif qui peut être plus intéressant et avec un niveau de risque moins élevé que l’investissement locatif.

Combien investir dans une SCPI ?

Une fois le type de SCPI choisit, il faut savoir quel montant vous allez investir dans l’achat des SCPI. Comme indiqué précédemment, l’achat des SCPI est accessible à un grand nombre d’investisseurs car il est possible d’en acquérir à partir de 200€. Mais il n’est pas forcément judicieux d’investir si peu.

Pour savoir combien investir en SCPI il y a deux grandes règles à suivre :

• Investir au maximum 15 à 20% de son patrimoine dans les SCPI. Cela dépend bien évidemment de votre actif financier à disposition et de vos objectifs de placement, mais en règle générale c’est un taux à ne pas dépasser.

• Diversifier ses SCPI si l’investissement est supérieur à 20 000€. Cela permettra de réduire les risques. Mais là encore c’est à nuancer en fonction du profil des investisseurs.

Quels sont les meilleurs rendements de SCPI en 2022 ?

Le rendement d’une SCPI est déterminé par le taux de distribution.

Voici donc un aperçu du classement des SCPI 2022, en fonction du taux de distribution 2021 et des catégories :

On voit donc que les SCPI d’entreprise ont un rendement plus intéressant que les SCPI d’habitation. Cependant c’est une tendance à nuancer car les habitudes ont changé, surtout depuis la crise sanitaire. En effet, les français ont adopté le télétravail, ce qui va sûrement à terme modifier la demande de bureaux, en qualité comme en quantité. Et la volonté des entreprises et des salariés d’adapter les méthodes de travail, notamment avec les open-offices ou flex-offices, va demander des transformations et constructions nouvelles. Mais cela sera une modification à long terme.

Investir en SCPI : quels sont les avantages et inconvénients ?

Avant d’investir en SCPI, il est prudent de se renseigner sur les différents avantages et inconvénients de ce placement. Pour vous aider à faire votre choix, voici un récapitulatif des atouts et risques à connaître avant de se lancer dans l’achat de part en SCPI :

Choisir la meilleure SCPI : nos 4 conseils d’experts

Les SCPI disposent donc de nombreux atouts, mais il faut aussi accepter les risques. Afin de vous permettre d’investir au mieux, en diminuant les risques au maximum, voici donc quelques éléments à bien prendre en compte avant de vous lancer :

1️⃣ Bien s’informer avant d’investir. Avant tout investissement vous recevrez un document d’information clé (DIC). Ce document résume tous les éléments de la SCPI (stratégie, rendement, frais, risques, etc.). Il faudra donc le lire attentivement avant de le signer, cela vous permettra d’investir en toute connaissance de cause.

2️⃣ Regarder la composition du portefeuille immobilier. Deux choses sont à prendre en considération :

• la capitalisation de la SCPI (sa taille), puisque plus elle sera grande et plus le risque sera mutualisé (diversification du parc immobilier et des locataires notamment). Ce qui est un bon indicateur de stabilité de la performance financière. La taille de la SCPI va également lui apporter plus de liquidité et donc une possibilité de revente des parts en cas de besoin facilité. En effet, les SCPI de grande taille bénéficient d’un volume de transactions plus élevé et donc une quantité de parts revendue plus importante ;

• la composition du patrimoine immobilier (localisation, typologie des immeubles), qui donnera une indication quant au potentiel de location des biens et le rendement possible.

3️⃣ Vérifier l’historique des performances. Il faut notamment regarder le taux de distribution sur plusieurs années. Même si ces données n’apportent aucune certitude sur les rendements futurs cela permettra de vous donner une tendance et un ordre d’idée de la stabilité, ou non, des performances à long terme de la SCPI.

4️⃣ Choisir une SCPI bien gérée. Pour cela il faut regarder là aussi deux indicateurs :

• le RAN (report à nouveau) qui est permet de voir la qualité de gestion. Le RAN correspond à la capacité de la société de gestion à verser des dividendes aux investisseurs en cas de perte de revenus locatifs. Il est exprimé en nombre de jours, et il est composé des bénéfices mis en réserve en prévision d’une éventuelle baisse des revenus locatifs. La moyenne étant de 75 jours ;

• le TOF (taux d’occupation financier) quant à lui évolue la performance locative. Il mesure le rapport entre les loyers encaissés par la SCPI et les loyers qui seraient perçus si tout le parc immobilier était occupé. Le TOF doit, en général, être supérieur à 90%.