Quelle est la meilleure assurance loyer impayé ?

Propriétaires, comment faire face au risque de loyer impayé lorsque vous mettez en location votre bien ? Quand on sait que près de 5% des propriétaires y sont confrontés, il est normal de s’en inquiéter. Pourtant, une solution existe : la garantie loyer impayé (GLI). Si les conditions de fonctionnement sont strictes, le coût est abordable au regard des pertes éventuelles. À qui s’adresse l’assurance loyer impayé ? Quel est son coût ? Réponses !

Comment fonctionne l’assurance loyer impayé ?

La garantie loyer impayé (appelée GLI) est une protection souscrite par un propriétaire bailleur pour se prémunir du non-paiement des loyers dus.

En cas de défaillance du locataire, l’assurance loyer impayé prendra en charge le paiement des loyers, pour un mois ou plusieurs échéances d’affilée selon la situation. La garantie loyer impayé indemnise l’équivalent financier manquant et évite une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse.

L’assurance loyer impayé est soumise à quelques conditions selon le type de logement que vous louez. Voici les biens immobiliers pouvant être couverts par une GLI :

Pourquoi souscrire une garantie loyer impayé ?

En cas de locataire mauvais payeur ou d’importantes dégradations dans votre logement loué, la garantie loyer impayé vous permet de récupérer vos loyers dûs et de vous indemniser des dommages matériels.

Voici les différents avantages d’une assurance loyer impayé :

• elle sécurise vos revenus locatifs en cas de défaut de paiement ;
• elle vous libère de longues (et coûteuses) poursuites judiciaires en cas de mauvais payeur ;
• elle est totalement déductible de vos revenus fonciers.

La cotisation d’assurance GLI peut être déduite des revenus fonciers du propriétaire (revenus locatifs bruts) lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu si le régime réel d’imposition a été choisi et non le régime micro-foncier (ouvert au crédit d’impôt comme le micro-BIC et les logements conventionnés).

Que couvre l’assurance loyer impayé ?

La GLI constitue donc une protection pour les bailleurs qui souhaitent bénéficier de certaines garanties sur le plan financier et souhaitent se prémunir contre les impayés de loyers. Ces derniers peuvent survenir en cas de défaillance financière des locataires et sont très préjudiciables, dans la mesure où une telle situation ne permet que rarement de récupérer son dû.

En souscrivant une assurance loyer impayé, vous bénéficiez à la fois d’une sécurité financière mais aussi d’une aide juridique en cas de litige avec vos locataires. Voici les différentes garanties pouvant être incluses dans l’assurance GLI :

Quels sont les locataires éligibles à l’assurance loyer impayé ?

Les assureurs qui proposent la garantie loyer impayé requièrent souvent des conditions spécifiques concernant le bailleur et le locataire. 

Voici les conditions que votre locataire doit respecter pour pouvoir souscrire à une assurance loyer impayé :

• le logement loué doit être la résidence principale de votre locataire ;

• les revenus du locataire doivent être égaux à 3 fois le montant du loyer (parfois 2,85 fois selon les sociétés d’assurance) ;

• le locataire doit disposer d’un CDI ou d’une caution solidaire annexe s’il s’agit d’un étudiant ou d’un apprenti.

Voici un récapitulatif des conditions d’attribution que doit respecter votre locataire pour souscrire une garantie loyer impayé :

Avant la prise en charge du défaut de paiement par votre assurance loyers impayés, le bailleur doit veiller à respecter les procédures normales pour permettre au locataire de justifier de sa situation au préalable. Ainsi, il doit notamment faire une demande de mise en demeure avec demande explicite de régler son loyer par lettre recommandée avec accusé de réception et lui envoyer plusieurs courriers de relance concernant les impayés dans les délais prévus par le contrat.

Par ailleurs, le propriétaire ne peut cumuler les dispositifs de caution et de garantie loyers impayés, sauf pour les étudiants et les apprentis, dont le statut doit être inscrit sur le contrat de bail. Il s’avère que la société d’assurance peut refuser l’indemnisation au bailleur si la caution est déjà rentrée en application, considérant qu’il a récupéré les sommes dues.

Quand et comment souscrire une garantie loyer impayé ?

L’assurance loyers impayés doit être souscrite au plus tard 15 jours après l’entrée des nouveaux locataires dans le logement. De cette manière, aucun délai de carence ne sera appliqué par l’assureur, période qui correspond à la durée pendant laquelle votre assurance loyer impayé aurait pu ne pas vous couvrir.

Pensez à faire un bail légal, conforme à la réglementation, pour être sûr que votre Garantie Loyer Impayé soit acceptée (cela peut être un motif de déchéance en cas de sinistre).

La compagnie d’assurance ne procédera à la vérification du profil du locataire qu’en cas de nécessité d’application de la garantie loyer impayé. De fait, le propriétaire bailleur doit lui-même détailler précisément les conditions d’attribution du bail aux candidats et s’occuper seul des vérifications (sauf en cas de gestion locative). La vérification en question est parfois proposée en option, pour que l’assureur lui-même valide les critères d’éligibilité du locataire (notamment concernant la solvabilité).

Les documents à fournir par le locataire à son propriétaire sont les suivants :

• derniers bulletins de paie (salaire net régulier pour les CDI, CDD et fonctionnaires, revenus imposables pour les indépendants et retraités ou revenus des garants pour les étudiants) ;
• avis d’imposition ;
• pièce d’identité ;
• contrat de location (le bail conclu avec le propriétaire) ;
• état des lieux signé et validé ;
• attestation d’assurance MRH si nécessaire (obligatoire pour un logement vide non-meublé) ;
• documents propres à chaque locataire : carte étudiant, bulletins de pensions, numéro SIREN, contrat de travail.

Quelle est la procédure en cas de loyers impayés ?

Afin de prétendre à l’indemnisation prévue par la GLI, le propriétaire doit auparavant respecter certaines procédures pour demander à son locataire de procéder au règlement en cas d’impayés. Il faut dans un premier temps lui envoyer une relance écrite, puis le mettre en demeure de payer, pour finalement transmettre le dossier à la société d’assurance qui prendra le relais.

Cette dernière s’occupe quant à elle des démarches légales pour permettre le règlement des loyers, engager une assignation au tribunal et une procédure judiciaire au nom du bailleur, demander une procédure d’expulsion, voire mettre en œuvre le nécessaire pour procéder à l’expulsion effective du locataire mauvais payeur.

Le tableau suivant récapitule les démarches normales et le champ d’action du propriétaire bailleur et de l’assureur dans la durée :

Ainsi, la compagnie d’assurance commence à verser les indemnités correspondantes 3 ou 4 mois après l’échéance. Elle dispose toutefois d’un principe de rétroactivité, c’est-à-dire qu’elle prend en compte les sommes précédemment dues par le locataire. Par la suite, à expiration du délai, l’indemnisation est mensuelle pour ne pas porter préjudice au bailleur, qui peut avoir besoin rapidement des sommes en question dans le cadre de ses revenus locatifs.

Quelle est l’indemnisation prévue par l’assurance en cas de loyer impayé ?

Les indemnités versées par l’assureur dans le cadre de la garantie loyer impayé locataire sont soumises à plusieurs conditions.

• la franchise : il s’agit du délai après la souscription pendant lequel le bailleur ne pourra être indemnisé en cas de loyers impayés et devra lui-même les prendre en charge.

• La durée maximale d’indemnisation : délai pendant lequel les échéances de loyers non payés seront prises en charge (au bout de quelques échéances, le propriétaire sera forcé de prendre en charge lui-même les impayés). Elle correspond généralement à plusieurs mois (souvent 30), après lesquels l’assureur considère que le bailleur n’effectue pas les démarches suffisantes pour recouvrer les pertes (expulsion du locataire et récupération du logement au bout de 30 mois donc).

• Les plafonds de remboursement : somme maximale remboursée par l’assureur en cas de survenue d’une absence de règlement par le locataire (l’intégralité du loyer n’est pas forcément indemnisée). Un contrat plus performant permettra un plafond d’indemnisation plus élevé, une disposition éventuellement accessible via une négociation avec l’assureur, moyennant une augmentation des cotisations.

Certains locataires peuvent-ils être exonérés des conditions d’éligibilité de la GLI ?

À la différence des locataires entrant dans un logement, ceux en place depuis un certain moment n’ont pas besoin de justifier d’un certain statut ou de ressources particulières. Il s’avère que pour accorder la GLI au bailleur, l’assureur se basera sur l’expérience passée entre celui-ci et son locataire. De fait, les locataires en place depuis plus de 6 mois doivent simplement être à jour du paiement de leur loyer et ne pas avoir fait état d’un incident de règlement sur la même période.

Par ailleurs, les justificatifs nécessaires sont moins nombreux et ne doivent pas permettre d’attester une quelconque solvabilité. L’assureur se base sur une relation de confiance en présumant que le locataire se comportera de la même manière qu’il l’a fait pour les 6 derniers mois, sans présenter un incident de paiement. Les seuls justificatifs à fournir sont alors les suivants :

• le contrat de bail ;
• l’état des lieux à l’entrée dans le logement ;
• une pièce d’identité du locataire ;
• l’attestation d’assurance habitation du locataire fournie par le propriétaire ;
• des justificatifs bancaires du bailleur, prouvant qu’il a bien reçu des virements correspondant aux loyers du locataire pour les six derniers mois.

En revanche, un délai de carence existera pour ce cas précis, correspondant généralement à 3 mois.

Comment résilier une assurance loyer impayé ?

Comme la grande majorité des assurances, la GLI est généralement signée entre l’assureur et le propriétaire pour une durée d’un an, avec reconduction tacite du contrat. Dans l’optique de résilier facilement ce dernier, le bailleur peut témoigner de sa volonté d’y mettre fin en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception à son assureur en prenant soin de respecter un préavis de deux mois avant la date d’échéance, faute de quoi le contrat sera reconduit automatiquement.

La résiliation du contrat de GLI peut également intervenir dans les cas suivants :

• Départ du locataire : le contrat peut être résilié et l’assureur doit rembourser la partie de la prime non-utilisée (si elle a été versée d’avance) au prorata ;

• Départ d’un des colocataires : le contrat peut être maintenu mais nécessite le rajout d’un avenant et la régularisation du colocataire restant (si sa solvabilité n’avait pas été étudiée) ou du colocataire remplaçant ;

• Vente du logement : même si la vente n’implique pas de changement pour le locataire (simple transaction des droits de jouissance et de propriété d’un propriétaire à un autre), la GLI est automatiquement résiliée. L’acquéreur peut cependant souscrire librement à une assurance similaire, sans étude préalable du dossier du locataire si ce dernier reste en place.

Il est à noter que la loi Hamon relative à la consommation du 1^er janvier 2015, qui permet normalement de résilier tout contrat d’assurance sans frais, sans délai de préavis et sans justification une fois la date de premier anniversaire de souscription passée, n’est pas applicable à la GLI.

Quels sont les autres recours en cas de loyer impayé ?

Certains profils de locataires peuvent se passer de la garantie loyers impayés souscrite par le propriétaire. De même, d’autres dispositifs existent pour compléter ou prendre le relais de la garantie loyers impayés.

Tous ne sont pas forcément adaptés à tous les types de locataire. Voici le détail de leur fonctionnement :

• Le dispositif Visale : réservé aux locataires de moins de 30 ans et en situation précaire. Financé par Action Logement, ce dispositif est gratuit et permet un remboursement des loyers pour des locataires en situation financière délicate ;

• Les garanties internes aux agences immobilières : si le bien est confié en gestion locative, les agences incluent automatiquement des assurances pour se prémunir contre les impayés, dont le financement leur incomberait.

• La caution : aussi appelée caution solidaire, en raison du garant qui se porte volontaire de manière solidaire pour régler les loyers en cas de défaillance financière du locataire. L’assurance loyer impayé ressemble à cette caution mais les deux ne sont pas cumulables, sauf si le locataire est étudiant (les garants sont souvent les parents) ou apprenti.

• Le pack Fastt : c’est une solution destinée aux intérimaires qui permet de fournir une garantie de confiance au bailleur. Il rentre également dans le cadre d’un complément du dispositif Visale.

• Le dépôt de garantie pour loyer impayé: il s’agit d’une somme déposée à la signature du bail locatif, que le propriétaire peut saisir si les loyers ne sont pas réglés en temps voulu.

L’assurance loyers impayés est généralement plus simple à mettre en place que ces différents dispositifs, exigeant une étude approfondie de votre cas et des conditions souvent assez strictes.

Qui s’occupe du dossier en cas de dégradations du logement ou d’expulsion du locataire ?

Les dégradations et détériorations du logement qui peuvent être causées par le locataire (altération volontaire, accidentelle ou par négligence) peuvent être indemnisées par l’assureur, au contraire des sinistres qui relèvent de l’usure normale de l’habitation, dont l’indemnisation incombe au propriétaire.

Les dégradations en question sont celles non-couvertes par le dépôt de garantie du locataire et non-remboursées après son départ. Elles doivent concerner les éléments inamovibles du logements (murs, sols, plafond…) et ne peuvent être prises en charge si elles concernent les éléments meubles et autres biens mobiliers. Un taux de vétusté (usure) est par ailleurs appliqué chaque année après les derniers travaux entrepris par le propriétaire, pour réajuster l’indemnisation à la valeur réelle du bien immobilier.

En ce qui concerne l’expulsion du locataire, celle-ci doit respecter des procédures légales très strictes, dans l’optique de respecter les droits de l’occupant, même mauvais payeur. Il est par exemple interdit au propriétaire de procéder lui-même à l’expulsion du locataire par la force, afin d’éviter les expulsions violentes, un acte passible d’une peine de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d’amende.

Dans un registre similaire, les procédures judiciaires engagées ne permettent pas d’expulser le locataire mauvais payeur pendant ce qui est appelé la « trêve hivernale ». Cette période s’étend du 1^er novembre au 3 mars, correspondant à des conditions climatiques difficiles, afin de ne pas mettre en péril l’intégrité et la vie du locataire, qui pourrait se retrouver sans domicile, à la rue.

Les impayés constituent le principal motif de la clause résolutoire du bail, bien que d’autres situations puissent la motiver (n’entrant pas dans le cadre de l’application de la GLI) :

• défaut d’assurance habitation (attestation non-transmise au propriétaire) ;
• troubles de voisinages constatés par la justice ;
• volonté du locataire de ne pas quitter les lieux de lui-même.

La procédure d’expulsion du locataire engagée par le propriétaire et son assureur, selon les motifs invoqués et la situation réelle, peut durer jusqu’à 30 mois (jusqu’à 14 mois pour l’obtention d’un jugement d’expulsion et jusqu’à 16 mois pour obtenir l’expulsion effective).